Квартира с детьми.

Отношения детей с недвижимостью — вопрос сложный и неоднозначный. Мы расскажем об основных трудностях и подводных камнях, связанных с собственностью на недвижимость несовершеннолетних.

Как и любой взрослый человек, несовершеннолетние дети могут стать собственниками жилья в нескольких случаях: в результате приватизации муниципальной собственности, покупки или дарения, а также при передаче по наследству. Однако в отличие от взрослого гражданина России, дети не могут так просто от своей собственности избавиться: любые операции с жильем ребенка-собственника жестко контролируются органами опеки и попечительства.



Наиболее сложным – в первую очередь с точки зрения последствий – является приобретение ребенком жилья в собственность в результате приватизации. Согласно действующему законодательству, все зарегистрированные, а также фактически проживающие на приватизируемой жилплощади несовершеннолетние граждане в обязательном порядке и в равных долях участвуют в приватизации.

Если в квартире проживает двое родителей и двое детей, то каждому члену семьи будет принадлежать ¼ общей площади жилого помещения. Взрослый гражданин может нотариально отказаться от своего права участвовать в бесплатной приватизации, но никак не в пользу кого-то из членов семьи. Его доля равномерно разделится на всех других участников. Если, скажем, отец в указанном примере откажется от своего права участия в бесплатной приватизации, то каждый из участвующих в приватизации – мать и дети – станут собственниками 1/3 части квартиры. В любом случае ребенок не вправе отказаться от участия в приватизации, зато он сохраняет за собой право на бесплатную приватизацию по достижении совершеннолетия. Таким образом, по закону ребенок может дважды участвовать в приватизации – один (и только один) раз до достижения совершеннолетия и один раз после. Не пройдет также и фокус со снятием ребенка с регистрационного учета из квартиры перед осуществлением приватизации: можно легко доказать фактическое проживания ребенка на жилплощади в момент ее приватизации и, следовательно, нарушение прав ребенка.

На данный момент основные проблемы в сделках с жильем и детьми-собственниками связаны с правовым вакуумом начала 90-х годов, когда происходило становление российской законодательной базы. В частности, в 1991 году был принят основной закон о приватизации – «О приватизации жилищного фонда в РСФСР от 04 июля 1991 года». И лишь 11 августа 1994 года вышла поправка, обязывающая включать в число собственников приватизируемого помещения всех прописанных там несовершеннолетних граждан (что было необязательным в предыдущей редакции).

Таким образом, за период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество приватизированных жилых помещений, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников. Продажа приватизированной таким образом квартиры без предоставления несовершеннолетнему равноценного возмещения – реальная причина возникновения судебных споров. Становясь совершеннолетними, эти дети имеют право подать в суд с требованием признания приватизации недействительной и включения их в число собственников. Как рассказывает Наталья Титкова, руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Статус»: «Судебная практика показывает, что суд признает требования детей законными, а сделки недействительными с выселением добросовестных покупателей». В риелторской практике, правда, выработаны законные пути решения данной проблемы.

Вариант 1.
При продаже жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, на его имя одновременно приобретается другое жилое помещение либо доля в праве собственности на другое жилое помещение, которая должна быть не менее той, которую он имел бы в продаваемом помещении. На проведение такой сделки должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.
Вариант 2.
При продаже жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, родители несовершеннолетнего или другие близкие родственники дарят ему свое жилое помещение или долю в жилом помещении, которая должна быть не менее той, которую он имел бы в продаваемом помещении. На проведение такой сделки должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.
Вариант 3.
Если к моменту продажи жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, этот ребенок стал совершеннолетним, то ему достаточно подать заявление о том, что ему известно о нарушении его прав при приватизации жилого помещения, ему известно о продаже данного помещения, и он не имеет ни к кому никаких материальных претензий по данному поводу. «Бывали случаи, когда при продаже жилого помещения лица, чьи права были нарушены при приватизации, получали денежную компенсацию, соответствующую причитающейся им доле в праве собственности на жилое помещение, – говорит Наталья Титкова. – Мой совет: если невозможно совершение сделки одним из трех способов риелторской практики, то от приобретения такого помещения лучше отказаться вообще, какой бы выгодной и нужной сделка ни казалась».


Другой вариант, по которому ребенок может стать собственником жилья, – это покупка квартиры на ребенка. В этом случае платят налоги и коммунальные платежи законные представители ребенка (родители, опекуны), а распоряжаться жильем ребенка – продавать, сдавать внаем, передавать в доверительное управление и так далее – родители могут только с разрешения органов опеки и попечительства.

Оформляя квартиру в 100% собственность несовершеннолетнего, нужно иметь четкое представление о плюсах и минусах такого варианта.

Плюсы
на квартиру нельзя наложить взыскание, ее нельзя заложить, нельзя принудить продать, одним словом, с этой квартирой практически ничего сделать нельзя.
Минусы
квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, которым могут показаться неубедительными даже очень серьезные с точки зрения родителей доводы. Например, если потребуются деньги на лечение близких, учебу, пропитание, и родители готовы купить меньшую квартиру, а разницу потратить на нужды, то получить разрешение органов опеки и попечительства будет практически невозможно. Любое действие родителей с жилой собственностью ребенка подконтрольно органам опеки и попечительства.

Это как нельзя лучше демонстрирует, насколько непросты вопросы собственности на недвижимость для несовершеннолетних. Поэтому логичным будет посвятить этой проблеме не одну публикацию. Продолжение следует...






Яндекс цитирования Rambler's Top100 Яндекс.Метрика