Как не платить налоги за коммерческую недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости замер. Первоклассные офисы начинают постепенно высвобождаться, арендаторы переезжают в помещения попроще. А тут еще появился соблазн – с прицелом на будущее приобрести офис в строящемся здании намного дешевле. Но цена – это не все. Есть и такая западня, как налогообложение. И при сделках с коммерческой недвижимостью необходимо заранее знать его нюансы.

Заплати налоги и спи спокойно

Способов приобретения контроля за строящимся объектом коммерческой недвижимости несколько. В зависимости от способа зависят и налоги, которые уплачивают затем покупатель и продавец. Оговоримся, что это именно приобретение контроля над частью проекта, а не приобретение собственно имущества, так как именно в этом случае есть шансы избежать налогообложения. Кроме того, раз здание не достроено, оно по сути имуществом и не является. Поэтому логично действовать исходя из следующих правил.

Первый способ: покупка акций (или долей в уставном капитале) организации-инвестора. Этот способ примечателен тем, что такая сделка освобождена от уплаты НДС (согласно ст. 149 Налогового кодекса РФ). При продаже держателем акций налогом облагается прибыль от операций с ценными бумагами, исчисляемая отдельно от прибыли по иным видам деятельности. Доход исчисляется по цене продажи, но с учетом торгов по идентичным (однородным) ценным бумагам, а при их отсутствии – с учетом расчетной цены акций, определяемой оценщиком или налогоплательщиком самостоятельно по правилам, установленным учетной политикой налогоплательщика. Возможный убыток учитывается отдельно и не уменьшает убыток от иной деятельности (ст. 280 НК).

При реализации доли в уставном капитале налогом на прибыль, соответственно, облагается прибыль от реализации. Доход определяется по цене сделки. Необходимость учета рыночных цен в целях налогообложения (ст. 40 НК) оспорима: по официальной позиции налоговых органов, доход или расход, возникающий по договору купли-продажи доли, может быть скорректирован в целях налогообложения. Возможный убыток учитывается вместе с убытками от иной деятельности (ст. 268 НК).

Что важно: у покупателя расходы на приобретение акций (долей) не относятся к текущим расходам, а формируют стоимость акций (долей) и могут быть вычтены лишь при их продаже.


Второй способ: уступка по инвестиционному договору прав на нежилое помещение (объект коммерческой недвижимости). В этом случае должны уплачиваться и НДС, и налог на прибыль. Однако, что касается уплаты НДС при таких сделках, то сложилась, опять же, противоречивая практика в этом отношении. Так, вроде бы официально первоначальный инвестор уплачивает НДС со всей выручки от реализации прав требования на нежилое помещение (п. 2 ст. 153 НК).

Материалы по теме
Получателям налогового вычета – кому подарок, а кому и убыток!
Налоговые улучшения для покупателей жилья
Если застройщик банкротится…
Продажа и покупка предприятия – непростой процесс
Когда сделку могут признать недействительной?
Однако есть альтернативные подходы. Поэтому имеются шансы избежать уплаты НДС. Так, например, существует положение ст. 155 НК: уступка прав на нежилое помещение не подлежит налогообложению, так как НК не содержит правил определения налоговой базы для таких операций. Кроме того, есть и толкование, по которому уступка прав на нежилое помещение облагается по аналогии с уступкой прав на жилые помещения. Налоговой базой является превышение доходов над расходами. Но сумма оплаты права в пределах расходов первоначального инвестора фактически является инвестированием и от НДС освобождена (ст. 39 НК).

С налогом на прибыль в этом случае несколько понятнее. К продавцу применяются обычные правила налогообложения: облагается прибыль в виде разницы между доходами и расходами на приобретение и реализацию права (ст. 268 НК). Покупатель же, соответственно, расходы на приобретение имущественного права может учесть при последующей переуступке права (п. 3 ст. 279 НК) или включает в стоимость объекта при его оприходовании.

Ваш Юридический консультант - ООО "Агой" Недвижимость на курортах.






Яндекс цитирования Rambler's Top100 Яндекс.Метрика