Задаток или купля-продажа в рассрочку?

Как оформить сделку, когда часть денег передается вначале, а часть - через некоторое время? Какой из вариантов выбрать: задаток или куплю-продажу в рассрочку? И какой из них выгоднее для продавца или для покупателя?

Очень часто возникают ситуации, когда при покупке дорогостоящего имущества (недвижимость, автомобиль и т. п.) покупатель первоначально выплачивает продавцу часть причитающихся денег, а оставшаяся часть должна быть выплачена в определенный сторонами срок. И здесь возможны следующие варианты оформления сделки:
покупатель выдает продавцу задаток, который представляет собой часть причитающихся по предстоящей сделке денег, а оставшаяся часть должна быть выплачена в оговоренный сторонами срок при подписании договора купли-продажи. Оформляется такая сделка составлением письменного соглашения о задатке;
стороны заключают договор купли-продажи в рассрочку, в котором указывается, какая часть денег уплачена при подписании договора купли-продажи, и в какой срок должна быть уплачена оставшаяся стоимость.

Рассмотрим теперь отличия указанных вариантов, а также, какой из них выгоден для каждой из сторон сделки. Для примера будем использовать ситуацию с куплей-продажей недвижимости (например, квартиры).

Задаток

О том, что такое задаток и как его правильно оформить, мы подробно говорили на нашем сайте (см. статью Вы даете (берете) задаток).

Обычно оформление частичной выплаты денег в виде задатка более выгодно продавцу и вот почему. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи он теряет право на внесенный задаток. Таким образом, задаток дисциплинирует покупателя, побуждая его к установленному сторонами сроку внести оставшуюся часть денег и заключить договор.
При нарушении покупателем условий соглашения о задатке (например, деньги не уплачены в оговоренный срок) продавец без особых проблем может заняться поиском нового покупателя на свою недвижимость, ведь документы по-прежнему оформлены на его имя, и он продолжает оставаться ее собственником.
Не следует, однако забывать, что если вы сами откажетесь от заключения сделки, то будете вынуждены выплачивать стороне, выдавшей задаток, двойную сумму.

Купля-продажа в рассрочку

В этом случае составляется обычный договор купли-продажи. В одном из пунктов договора, говорящем о цене и порядке оплаты указываются общая продажная стоимость, сумма, уплаченная при подписании (или до подписания договора), оставшаяся сумма, подлежащая уплате и срок в который эта сумма должна быть уплачена. Оформление такого договора обычно производится у нотариуса. При окончательном расчете стороны вновь встречаются у нотариуса, на договоре делается отметка о полном расчете, которая заверяется подписями сторон и печатью нотариуса. Пока такой отметки не сделано, у покупателя существует долг перед продавцом.
Заключение договора купли-продажи в рассрочку более выгодно покупателю.
После подписания договора купли-продажи и его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службе, покупатель может считать себя собственником недвижимости, а, следовательно, въехать в квартиру, зарегистрироваться по этому адресу, начать делать ремонт, перепланировку и т.п. Нет угрозы потерять внесенную сумму, как при задатке, существует только определенный в договоре срок окончательного расчета.
Продавцу же следует соглашаться на такой вариант с осторожностью, и серьезно взвесив все возможные осложнения.
Главная опасность - это несоблюдение покупателем сроков окончательного расчета по договору.

Согласно Гражданского кодекса РФ в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за имущество, проданное в рассрочку, продавец вправе отказаться от договора потребовать возврата имущества, за исключением случаев, когда сумма полученных платежей превышает половину его стоимости. Таким образом, если при заключении договора была уплачена сумма, не превышающая половину стоимости, можно требовать возврата имущества, вернув покупателю при этом полученные от него деньги. Если же первоначально уплаченная сумма превышает половину стоимости имущества (а это бывает в большинстве случаев), то продавец вправе требовать от покупателя может только выплаты оставшейся суммы и неустойки за пользование чужими деньгами, рассчитываемой исходя из установленной ставки рефинансирования. И то, и другое придется делать в судебном порядке.

Предупредить подобную ситуацию продавец может следующими мерами.
Можно настоять, на включение в договор купли-продажи условий о том, что право собственности на приобретенное имущество у покупателя возникает с момента полной оплаты покупной цены. В этом случае Управлении Федеральной регистрационной службы откажет покупателю в регистрации права собственности. Покупатель в этом случае не сможет распорядиться имуществом до полной оплаты, что будет стимулировать его к более скорому выполнению своей обязанности.
Можно также потребовать включения в договор условия о неустойке за неуплату или несвоевременную уплату суммы долга по договору. При отсутствии условия о неустойке продавец имеет право на законную неустойку, исчисляемую исходя из размера ставки рефинансирования. Однако сумма такой неустойки невелика. Чтобы угроза штрафных санкций была реальной, можно указать более существенный размер, например 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Размер неустойки устанавливается соглашением сторон.

Что выбрать?

Мы видим, что заключение соглашения о задатке определенно более выгодно продавцу, а купля-продажа в рассрочку - наоборот, покупателю. Необходимо с учетом указанных рекомендаций выбрать вариант, устраивающий обе стороны.

Самым же лучшим вариантом, особенно для продавца, несомненно, является уплата полного размера покупной цены в момент совершения сделки.

Да и для покупателя будет лучше уплатить всю стоимость, если, конечно, у него есть такая возможность.

Ваш юридический консультант - ООО "Агой" недвижимость на курортах.






Яндекс цитирования Rambler's Top100 Яндекс.Метрика